Каждый день люди заключают сделки различные по своему направлению, видам, правовым последствиям. Среди них и сделки с несовершеннолетними, которые имеют свои особенности. Расширение жилой площади, переезд, сдача в аренду квартиры, ее продажа без последующей покупки жилой недвижимости, если в ней есть несовершеннолетние и малолетние дети, таит в себе много вопросов. Постараемся в этой статье разобраться с некоторыми нюансами такой сделки.

Всем законным представителям несовершеннолетнего, которым предстоит совершить сделку с недвижимостью от его имени или с его участием должны ознакомиться с основными особенностями проведения операций. Для начала отметим, что несовершеннолетним признается лицо, не достигшее 18 летнего возраста. В Гражданском кодексе Российской Федерации (далее — ГК РФ) несовершеннолетние подразделяются на две категории — несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет и несовершеннолетние, не достигшие 14 лет (малолетние). Согласно этому правовому акту, в отличие от малолетних (детей от 6 до 14 лет), от имени которых сделки совершаются их законными представителями (ст. 28 ГК РФ), несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет заключают сделки сами, но под контролем своих родителей, усыновителей и попечителей (ст. 26 ГК РФ). Данный контроль выражается в том, что для совершения сделки необходимо получить согласие указанных лиц, выраженное в письменной форме. Отсутствие такого согласия может стать основанием для признания сделки недействительной по требованию родителей, усыновителей и попечителей.
Поскольку дети не могут совершать сделки от своего имени и отстаивать свои интересы, то эта ответственность возложена на органы опеки и попечительства. Они контролируют совершение сделок с участием малолетних, несовершеннолетних детей, а так же недееспособных граждан. Некоторые ошибочно полагают, что обращаться в органы опеки и попечительства за разрешением на отчуждение собственности несовершеннолетнего необходимо лишь в случае ухудшения жилищных условий ребенка. Это не так: любая сделка, затрагивающая права и интересы несовершеннолетнего гражданина РФ, и меняющая правовой статус недвижимости, принадлежащей ребенку, без соответствующего разрешения органа опеки и попечительства не будет удостоверена нотариусом, и, соответственно, не будет оформлена надлежащим образом в регистрирующем органе.
Следовательно, имеет место необходимость получения предварительного разрешения органов опеки и попечительства на сделки по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем, в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного (ст. 21 Федерального закона от 24 апреля 2008 г. № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»).
Стоит отметить, что есть перечень сделок, которые несовершеннолетние вправе самостоятельно совершать: мелкие бытовые сделки; сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды, не требующие нотариального удостоверения либо государственной регистрации; сделки по распоряжению средствами, предоставленными законным представителем или с согласия последнего третьим лицом для определенной цели или для свободного распоряжения (ст. 28 ГК РФ).
Что касается особенностей сделок с участием несовершеннолетних, то в российском законодательстве предусмотрены запреты на некоторые из них. В соответствии с п. 3 ст. 37 ГК РФ законные представители не вправе совершать сделки с подопечными, за исключением передачи подопечному имущества в качестве дара или в безвозмездное пользование. Согласно данной норме невозможно, к примеру, продать квартиру, принадлежащую малолетнему гражданину, за которого действует его мать, родителям матери или иным близким её родственникам. Таким образом, возмездные сделки между несовершеннолетними и их законными представителями запрещены, независимо от того, выступают ли дети приобретателями или отчуждателями имущества.
Еще один запрет — в соответствии со ст. 575 ГК РФ не допускается дарение от имени малолетних их законными представителями, запрещена и безвозмездная уступка имущественного права ребёнка.
И в заключение хотелось бы отметить, совершая операции с недвижимостью, вы должны максимально обезопасить себя от рисков и тщательно проверять все документы. В сделках с участием несовершеннолетних существуют определенные особенности, и если своевременно их не учесть, сделка будет сорвана или хуже того — признана недействительной. Важно понимать, что предусматривая такие исключения, законодатель преследует благородные цели — пытается защитить детей от незаконных посягательств со стороны недобросовестных участников гражданского оборота.

Подготовлено при поддержке
администрации Тамбовской области
в рамках программы Тамбовской области
«Защитим детей от насилия» на 2015—2017 гг.

помощник руководителя аппарата
Тамбовского регионального отделения
Ассоциации юристов России,
юрисконсульт АНО «Юридический Центр «Гарант»
КАРИНА КОШЕЛЯЕВА