В условиях рыночной экономики большое распространение в нашей стране получил институт купли-продажи. Основы этого института заложены в главе 30 Гражданского кодекса РФ. Статья 45 ГК устанавливает, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Кроме того параграф 1 главы 30 ГК устанавливает целый ряд правил, касающихся обязанностей продавца и покупателя, сроков исполнения, последствий неисполнения и многих других аспектов договора купли-продажи.

Наряду с общими правилами купли-продажи законодатель поместил в главу 30 ГК параграф, полностью посвященный купле-продаже недвижимости, тем самым особенно выделив важность договора купли-продажи данного вида имущества. О нюансах, характерных для этого вида договора, и будет рассказано ниже.
Согласно статье 549 ГК по договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение или другое недвижимое имущество. В пункте 2 этой же статьи законодатель приравнивает к недвижимости и предприятие как имущественный комплекс, то есть правила купли-продажи недвижимости должны применяться и при купле-продаже предприятия.
Этот договор заключается в простой письменной форме и его государственная регистрация не требуется. Однако статья 551 ГК устанавливает необходимость государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость.
Следует заметить, что при купле-продаже жилого помещения в соответствии со статьей 558 ГК необходима государственная регистрация самого договора, а не только перехода права собственности как в случаях купли-продажи других видов недвижимости.
Опираясь на статьи 554, 555 и 558 ГК, можно выделить следующие существенные условия договора купли-продажи недвижимости, при наличии которых можно говорить о его заключении:
1) установление имущества, которое подлежит передаче (указание таких данных, которые позволяют индивидуализировать его, — адрес, площадь, назначение);
2) определение цены недвижимости (не применяется правило об установлении цены путем применения цены на аналогичный предмет при сравнимых условиях);
3) перечень лиц с указанием их прав на пользование продаваемым имуществом в случае продажи жилого помещения.
Согласно статье 432 ГК при отсутствии в договоре хотя бы одного из вышеперечисленных условий он считается незаключенным и, следовательно, не влечет каких-либо гражданско-правовых последствий.
И в конце статьи хотелось бы коснуться такого вопроса как передача прав на земельный участок при продаже находящейся на нем недвижимости. Статья 552 ГК предусматривает два варианта такой передачи:
1) в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, то покупателю передается право собственности на этот земельный участок;
2) если же продавец не является собственником земельного участка, то покупатель недвижимости может пользоваться им на тех же условиях, на которых им пользовался продавец.
Таковы основные положения, устанавливающие правовую основу договора купли-продажи недвижимого имущества.

Юрисконсульт АНО «юридический центр «Гарант» А.Н. Забуга