Новый Жилищный Кодекс Российской Федерации (далее — ЖК РФ) уже наработал широкую практику применения. Однако нововведения по-прежнему вызывают массу вопросов. Одним из таких нововведений является управление многоквартирным домом специальной организацией. Управляющая организация — это юридическое лицо любой организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, осуществляющие управление многоквартирным домом.

Управляющая организация может быть выбрана на общем собрании собственников помещений дома. Если в доме создано товарищество собственников жилья (далее — ТСЖ), то управляющая организация может быть выбрана на общем собрании членов ТСЖ. В случае если собственниками не определён способ управления многоквартирным домом или выбранный способ управления не реализован, то органами местного самоуправления проводится открытый конкурс по отбору управляющей организации.
Основанием возникновения правоотношений между собственниками и управляющей организацией является договор управления многоквартирным домом.
По договору управления многоквартирным домом управляющая организация по заданию собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления ТСЖ либо органов управления жилищного кооператива в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (п. 2 ст. 162 ЖК РФ).
Из этого вытекает, что управляющая организация несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме:
— за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать установленным требованиям
— за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать установленным требованиям;
— за осуществление иной деятельности, предусмотренной договором.
Согласно ч. 1 ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме. Если стороной по договору является ТСЖ, то его подписывает председатель ТСЖ. Если управляющую компанию выбрало общее собрание собственников помещений, то закон требует, чтобы с каждым собственником помещения заключался договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания. Таким же образом договор оформляется и в случае проведения открытого конкурса.
При составлении договора управления многоквартирным домом необходимо указать:
1) состав общего имущества многоквартирного дома, адрес дома;
2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией её обязательств по договору управления. Так, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчёт о выполнении договора управления за предыдущий год, если иное не установлено договором (ч. 11 ст. 162 ЖК РФ).
Срок действия договора управления многоквартирным домом (за исключением договора, заключаемого застройщиком в соответствии с ч. 14 ст. 161 ЖК РФ) — не менее одного года, но не более пяти лет. В случае если управляющая организация выбрана на открытом конкурсе, то срок действия договора управления многоквартирным домом составляет не менее одного года, но не более трёх лет.
По окончанию срока действия договора управления многоквартирным домом, собственники имеют право:
— заключить договор с новой управляющей организацией;
— заключить новый договор с той же управляющей организацией;
— продлить на тот же срок и на тех же условиях ранее действующий договор, при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия.
Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в соответствии с Гражданским Кодексом Российской Федерации (ГК РФ). Так по общему правилу, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон (если иное не предусмотрено законом или договором) либо по требованию одной из сторон договор по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных законом или договором.
Законодательством предусмотрены специальные условия одностороннего порядка расторжения договора управления многоквартирным домом. Так, согласно ст. 162 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий договора (необходимо решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме), после чего принимается решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
Таким образом, при заключении договора управления многоквартирным домом собственникам помещений в доме необходимо внимательно проанализировать договор, обратить внимания на его условия. Если же после заключения договора услуги управляющей организации не отвечают установленным требованиям, то собственники помещений в любой момент могут провести общее собрание и решить вопрос о смене управляющей организации.

Подготовлено при поддержке
Тамбовского регионального отделения
Общероссийской общественной организации
«Ассоциация юристов России»
Юрисконсульт АНО «Юридический Центр «Гарант»
Анна Липунцова