Из статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) следует «При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продаётся, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов». Эта норма призвана защитить интересы других участников долевой собственности, так как они могут быть заинтересованы в приращении своих долей и им может быть не все равно кому продать соседнюю долю единого объекта собственности. Кроме того, таким образом происходит согласование интересов всех владельцев долевой собственности.

Суть преимущественного права покупки заключается в том, что если вы собираетесь продать свою долю постороннему лицу, то вы прежде должны предложить купить её своим сособственникам. Реализация установленного законодательством права преимущественной покупки заключается в обязательном уведомлении сособственников о предстоящей продаже доли в общей собственности. На практике предложение может быть сделано любым способом, позволяющим сделать вывод о том, что оно получено адресатом в определенное время. Чаше всего применяется уведомление о продаже через нотариуса, который отправляет письма сособственникам, либо телеграммой непосредственно продавцом. Уведомление через нотариуса может занять достаточно много времени, поэтому порой лучше направить телеграмму. Телеграмма должна быть заказной с уведомлением и необходимо получить на почте ее заверенную копию и дождаться получения уведомления о вручении. Так же возможно личное уведомление с составлением расписки с надписью, сделанной сособственником на втором экземпляре уведомления с обязательной отметкой подобного содержания — «с уведомлением ознакомлен, дата, ФИО, подпись» либо послать такое предложение заказным письмом с уведомлением по почте. При этом до сособственников требуется донести все условия, на которых будет происходить продажа, в том числе стоимость, за которую вы намерены продать долю. Если вы указали завышенную стоимость (сособственники не могут приобрести её по этой цене), то вы не можете продать её постороннему лицу за цену ниже, чем указано в предложении, иначе сособственники смогут оспорить право преимущественной покупки. В подобных случаях вам придётся посылать им повторное предложение о покупке, с указанием другой стоимости вашей доли. Когда письмо-извещение отправлено и оно получено сособственником, то в течение 30 дней со дня получения письма, сособственник может купить вашу долю. Это правило вытекает из ч. 2 статьи 250 ГК РФ. Если он не купил долю в этот срок, тогда вы можете смело продавать её постороннему лицу.
Если сособственники не могут купить вашу долю, то в этом случае требуется оформить такой отказ от покупки письменно и опять же желательно нотариально. Тогда вы можете без опасений продавать её, не дожидаясь 30 дней. Как показывает практика, зачастую сособственники не хотят участвовать в подготовке к продаже, а иногда даже препятствуют ей, например, в виде уклонения от получения уведомления о продаже. Поэтому, если вы предполагаете, что сособственники будут препятствовать продаже, не сообщайте им об этом. А вышлите им заказное письмо с уведомлением о ваших намерениях. В случае, если желающих выкупить вашу долю несколько, и все они ваши совладельцы, то право выбора покупателя принадлежит только вам.
Возникает вопрос, что делать, если требования закона о преимущественном праве покупки не были соблюдены. В соответствии с п.3 ст. 250 ГК РФ «При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя». Многие граждане, не заручившись заранее поддержкой юриста, делают ошибку и подают в суд иск о признании подобных сделок недействительными. Между тем, для этого нет никаких оснований. В этих случаях правильно будет подавать иск о переводе прав покупателя. Следует отметить, что иск необходимо подать не позднее трех месяцев с того момента как сособственнику стало известно, либо должно было стать известно о продаже доли третьему лицу.
При удовлетворении иска состоявшийся покупатель должен получить с истца денежную сумму, уплаченную им прежнему собственнику, а за истцом по решению суда признается право собственности на долю в праве. Со стороны выглядит это как новая сделка купли-продажи между лицом, которое имело преимущественное право покупки и лицом, которое такого права не имело, но приобрело. Только договор при этом не заключается, а основанием возникновения права собственности будет решение суда. При этом предыдущее свидетельство о регистрации права аннулируется. Т. е. первоначальный продавец доли фактически не несет какой-либо ответственности за несоблюдение преимущественного права покупки, хотя и привлекается в качестве соответчика, как лицо, нарушившее это право. Правда при этом к нему можно предъявить требование о возмещении всех понесенных судебных издержек.
В заключении следует также отметить, что преимущественное право покупки применяется при отчуждении доли только по договорам купли-продажи и мены. При отчуждении доли по другим возмездным договорам, например по договору ренты, право преимущественной покупки у других сособственников не возникает.

Член Тамбовского регионального отделения
Общероссийской общественной организации
«Ассоциация юристов России»
Антон Бибаров-Государев