Одним из самых проблемных из договоров по передаче имущества в собственность пожалуй является договор пожизненного содержания с иждивением.
Гражданский кодекс Российской Федерации (далее — ГК РФ) договор пожизненного содержания с иждивением определяет как договор, по которому получатель ренты — гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) (ст. 601 ГК РФ). Т. е. после передачи имущества плательщику ренты оно становится его собственностью. При этом отчуждаться под выплату ренты может только недвижимое имущество. А получателем ренты может быть как один гражданин, так и несколько.

Договор пожизненного содержания с иждивением подлежит обязательному нотариальному удостоверения и государственной регистрации (ст. 584 ГК РФ). Это требование защищает получателя ренты от злоупотреблений со стороны ее плательщика.
Что касается срока данного договора, то договор действует на протяжении всей жизни гражданина-получателя ренты, т. е. плательщик ренты обязан все это время предоставлять получателю ренты содержание. А если получателями ренты являются несколько лиц, то до смерти последнего из них. При этом, в случае смерти одного из получателей ренты, его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 596 ГК РФ).
Само содержание может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг (п. 1 ст. 602 ГК РФ). Обратите внимание, что договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах (ст. 603 ГК РФ).
После передачи имущества плательщику ренты у получателя ренты нет никаких обязанностей — есть только право требовать предоставления содержания со стороны плательщика ренты. А у плательщика ренты возникает обязанность не только предоставлять содержание по договору, но и нести бремя содержания переданного ему имущества (ст. 604 ГК РФ).
Важно, что по договору пожизненного содержания с иждивением распоряжаться имуществом (продать, подарить и т. п.) плательщик ренты может только с согласия получателя ренты (ст. 604 ГК РФ). При желании распорядиться имуществом плательщик ренты обязан получить, как правило, письменное, нотариально заверенное согласие получателя ренты на совершение сделок с недвижимостью. И даже, если имущество будет, скажем, продано другому лицу, то получатель ренты становится вправе требовать содержания уже у нового собственника (п. 1 ст. 586 ГК РФ).
Не менее важно, что передача имущества по договору пожизненного содержания с иждивением возможна за плату и бесплатно. Речь здесь идет не о предоставлении самого содержания со стороны плательщика ренты, а об отдельной плате за переданное имущество. В случае, когда такая плата договором предусмотрена, к нему применяются также правила о договоре купли-продажи, когда же такой платы нет, то положения о дарении (п. 2 ст. 585 ГК РФ). Наличие или отсутствие этой платы никак не сказывается ни самом содержании получателя ренты, но будет иметь значение при расторжении договора пожизненного содержания с иждивением.
Обратите внимание, что в случае просрочки выплаты ренты, плательщик ренты уплачивает получателю ренты проценты. Размер процентов может быть предусмотрен в самом договоре, если нет, то определяется законом (ст. 588 ГК РФ). Это является дополнительной гарантией исполнения обязательств плательщиком ренты.
Теперь о прекращении договора пожизненного содержания с иждивением. По общему правилу, данный договор прекращается смертью получателя ренты (п. 1 ст. 605 ГК РФ). Но договор может быть расторгнут по требованию получателя ренты при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств (п. 2 ст. 605 ГК РФ). Что считать существенным нарушением? Как правило — непредставление содержания получателю ренты. Но суд, исходя их условий самого договора пожизненного содержания с иждивением, в качестве существенного нарушения может рассматривать и другое.
При расторжении договора по требованию получателя ренты, получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены (п. 2 ст. 605 ГК РФ).
Размер выкупной цены может быть указан в договоре либо определяться в соответствии с правилами ст. 594 ГК РФ. А именно, при отсутствии условия о выкупной цене в договоре, по которому имущество передано за плату (о чем говорилось выше), выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты (сумма ренты в течении месяца не может быть меньше 2 величин прожиточного минимума по региону). А при отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается рыночная цена переданного имущества.

Подготовлено при поддержке
Тамбовского регионального отделения
Общероссийской общественной организации
«Ассоциация юристов России»

Юрисконсульт АНО «Юридический Центр «Гарант»
Ананьева Татьяна

Подготовлено в рамках социально значимого проекта «Развитие форм и видов бесплатной правовой помощи и правового просвещения в Тамбовской области»