Каждый имеет право на жилище — одно из основных прав человека, и нашло оно своё отражение в статье 40 Конституции Российской Федерации, согласно которой малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату в соответствии с установленными законом нормами. Именно этот принцип во многом заложен в основу главы 7 ныне действующего Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ).

А обеспечивается это право путём предоставления жилья в домах государственного и муниципального жилищных фондов на условиях договора найма в пределах установленной нормы жилой площади либо путём приобретения или строительства жилья за собственные средства, но без ограничения площади. Такого рода социальные гарантии вызывают необходимость их детальной правовой регламентации.
Как уже отмечалось, предметом договора социального найма могут быть только те жилые помещения, которые относятся к государственному или муниципальному жилищному фонду. Напомним, что согласно ч. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан и при этом отвечает всем установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства.
Договор социального найма, как уже было ранее отмечено, направлен, прежде всего, на реализацию конституционного права на жилище, вместе с тем подобное благо предоставляется не каждому желающему, а лишь тем, кто в установленном законом порядке был признан малоимущим или нуждающимся в жилище.
ЖК РФ в ч. 1 ст. 51 установил основания признания гражданина нуждающимся в жилом помещении, которые применяются, в том числе и при признании нуждающимися в жилых помещениях малоимущих граждан. Так гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, признаются:
— не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения;
— являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учётной нормы;
— проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;
— являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжёлой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности.
В части 1 статьи 60 ЖК РФ дана конкретная формулировка договора социального найма, которая предусматривает, что собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда, либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование.
Таким образом, нанимателем по договору социального найма может быть гражданин Российской Федерации, состоявший на соответствующем жилищном учёте. Важно помнить, что заключение договора социального найма — это не значит приобретение права собственности на квартиру, но это даёт возможность «пользования и владения жилым помещением». Граждане, получившие право пользования квартирой по договору социального найма могут не только сами регистрироваться в жилом помещении, но также прописать или выписать из квартиры других лиц, сдавать жилое помещение, а также производить его обмен. На практике не редки случаи, когда при разводе, между бывшими супругами может возникнуть спорная ситуация о разделе квартиры. Единственно возможным выходом из имущественного спора в данном случае будет принудительный обмен, т. е. обмен квартиры по суду.
Одной из наиболее важных особенностей договора социального найма является то обстоятельство, что он заключается без установления какого-либо срока. И все же досрочное прекращение этого договора возможно, но только в тех условиях, когда жильцы используют предоставленную квартиру, не по назначению либо наносят помещению вред или не оплачивают плату за коммунальные услуги, более шести месяцев подряд. В свою очередь бывают случаи, когда становится необходимо произвести переоформление договора социального найма на другого члена семьи, проживающего в этой квартире. Закон это позволяет, к тому же любой дееспособный член семьи вправе требовать признания себя основным квартиросъёмщиком по ранее заключённому договору социального найма. Однако в переоформлении договора социального найма может быть отказано, но только в том случае, если заявителем представлены не все документы необходимые для переоформления действующего договора, либо информация, содержащаяся в документах искажена, или претендент вовсе не имеет законных оснований для заключения договора.
Законом в свою очередь предусмотрены некоторые ограничения, возложенные на нанимателя по договору социального найма. Например, наниматели не вправе участвовать в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и тем более голосовать на таком собрании (ст. 45–48 ЖК РФ). В тоже время, следует особо обратить внимание, что договор социального найма жилого помещения не может быть расторгнут, если изменились основания и условия, дающие право на заключение такого договора. В ч. 3 ст. 60 ЖК РФ речь идёт о таких случаях, когда, например, улучшилось материальное положение семьи нанимателя или он приобрёл на праве собственности иное жилое помещение и т. п. Подобные обстоятельства могут влиять лишь на изменение условий оплаты жилого помещения, предоставленного на условиях социального найма.

Юрисконсульт АНО «Юридический Центр «Гарант» Антон Бибаров-Государев