Договор социального найма сегодня является одной из самых распространенных форм предоставления государственного и муниципального жилья гражданам для проживания.
Действовавшее ранее законодательство предусматривало, что такое жилое помещение передавалось гражданину для проживания по так называемому ордеру. Этот ордер выдавался в органе местного самоуправления (районной администрации). В нем указывался состав членов семьи, для которых предоставлялось жилье. В настоящий момент Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ) не предусматривает выдачу этого документа. Теперь передача муниципального (или государственного) жилья для проживания оформляется соответствующим договором социального найма. Но проживание граждан в жилых помещениях, предоставленных как по ордеру, так и по договору в настоящее время регулируется одними и теми же нормами — главой 8 ЖК РФ.

Муниципалитет (или государство) по договору социального найма выступает в качестве наймодателя, а гражданин, которому это жилье предоставляется — в качестве нанимателя. Таким образом, жилец такой квартиры не является ее собственником. Приобрести квартиру в собственность он может в порядке приватизации (статья 1 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541–1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).
В последнее время граждане все чаще задаются вопросом о приватизации квартир, которые они занимают по договорам социального найма, или об обратном процессе — деприватизации ранее приватизированных квартир.
Чтобы определиться с решением, необходимо иметь четкое представление о существенных различиях правового статуса собственника и нанимателя квартиры. Одно из основных таких отличий — это, например, оплата капитального ремонта жилого помещения и общего имущества многоквартирного дома. Если квартира у гражданина в собственности все эти траты возлагаются именно на него. А если в квартире он проживает по договору социального найма, то за капитальный ремонт обязан платить муниципалитет. Зато основной минус социального найма состоит в том, что распорядиться квартирой — подарить, продать, завещать ее своим наследникам, наниматель в отличие от собственника не может.
Сегодня получить жилье по договору социального найма может не каждый желающий, а только те категории населения, которые прямо указаны в законе. Так, прежде всего, жилые помещения могут предоставляться малоимущим гражданам и некоторым другим категориям (военнослужащим, инвалидам, гражданам, подвергшимся радиации на Чернобыльской АЭС и др.). Для каждой из этих категорий есть свои условия обеспечения жильем по договору социального найма. Но для всех них есть также общее условие — признание нуждающимися в жилых помещениях (ст. 49 ЖК РФ). Основания для признания граждан таковыми установлены в ст. 51 ЖК РФ. Так, нуждающимися в жилых помещениях могут быть признаны граждане:
1) не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника;
2) являющиеся таковыми, но обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы (в основном в муниципальных образованиях Тамбовской области размер учетной нормы составляет 14 кв. м.);
3) проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;
4) если в составе семьи гражданина имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, при этом другого жилого помещения (собственного или в социальном найме) у гражданина нет.

Подготовлено при поддержке
Тамбовского регионального отделения
Общероссийской общественной организации
«Ассоциация юристов России»
ведущий юрисконсульт
АНО «Юридический Центр «Гарант»
Юлия Кнац