Несовершеннолетние, так же как и другие граждане, достигшие совершеннолетия, имеют право на жилище. Это конституционное право, которое характерно для каждого не зависимо от возраста (статья 40 Конституции РФ). При этом российское законодательство достаточно четко закрепляет жилищные права несовершеннолетних. Это сделано с целью защиты подростков от нарушений со стороны мошенников, недобросовестных взрослых.
Достаточно частыми вопросами в жилищной сфере с участием несовершеннолетних являются: нужно ли согласие третьих лиц на вселение детей в жилище, правила приватизации жилого помещения с проживающими в нем несовершеннолетними, совершение сделок с жильем (например, договор купли-продажи), в котором проживают дети и другие вопросы.

Так для вселения несовершеннолетних детей к их родителям не требуется согласия иных проживающих в жилом помещении лиц. Причем делается это в бесспорном порядке, независимо от формы собственности жилой площади, на которой зарегистрированы родители, и желания собственников или нанимателей, проживающих с ней либо владеющих этой жилой площадью. До 14 лет дети проживают со своими родителями, усыновителями или опекунами. И они не вправе определять место своего жительства самостоятельно (ст. 20 Гражданского Кодекса РФ). Если же родители проживают отдельно друг от друга, то место жительства ребенка они определяют сами, а при не достижении согласия это делает суд с учетом интересов и мнения ребенка. Ребенок, достигший 14-летнего возраста, уже может сам выбирать место своего жительства.
Что касается вопроса приватизации, то статья 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4 июля 1991 г. № 1541–1 предусматривает право детей на участие в приватизации занимаемых их семьей жилых помещений, причем приватизация жилья, где живут дети от 14 до 18 лет, осуществляется только с их письменного согласия. Несовершеннолетние, ставшие собственниками жилья в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию занимаемых жилых помещений после достижения ими совершеннолетия (ч.2 ст.11 Закона). Для совершения сделок с приватизированным жильем, в котором проживают несовершеннолетние, требуется согласие органов опеки и попечительства (ст.3 Закона). Такое согласие требуется и тогда, когда дети в жилом помещении не проживают, но сохраняют право пользования им, а также, если они при приватизации имели равные с собственником права по пользованию этим жилым помещением.
В целях защиты прав несовершеннолетних в жилищной сфере Гражданским кодексом РФ предусматривается отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, только с согласия органа опеки и попечительства. В договоре об отчуждении жилых помещений в случаях, если собственниками (членами семьи собственника) жилого помещения являются несовершеннолетние дети, а также граждане, признанные в установленном законом порядке недееспособными либо ограниченно дееспособными, как правило, должна быть сделана ссылка на реквизиты разрешения соответствующих органов. Установление факта того, что в отчуждаемом жилом помещении проживают несовершеннолетние члены семьи собственника этого жилого помещения, как правило, особой сложности не представляет. Для подтверждения состава членов семьи собственника достаточно представить соответствующую справку из управляющей компании или иного органа, где осуществляется регистрация по месту жительства по месту нахождения отчуждаемого жилого помещения.
Особый интерес представляет вопрос о правилах отчуждения доли в праве на жилое помещение, в котором проживают несовершеннолетние и не обладающие полной дееспособностью граждане. Если несовершеннолетний является участником общей собственности, то на распоряжение принадлежащей ему долей в праве общей собственности требуется согласие органов опеки и попечительства. Труднее решается вопрос об отчуждении доли в праве общей собственности на жилые помещения, если в них проживают несовершеннолетние, не являющиеся участниками общей собственности.
В соответствии с п. 4 ст. 292 Гражданского Кодекса РФ в новой редакции согласие органов опеки и попечительства требуется на совершение сделки по отчуждению жилого помещения только в тех случаях, когда при отчуждении жилого помещения затрагиваются права или охраняемые законом интересы несовершеннолетних и не полностью дееспособных граждан — членов семьи собственника. С учетом этого согласие органов опеки и попечительства на совершение такой сделки требуется в следующих случаях:
— на отчуждение в целом всего жилого помещения, находящегося в долевой собственности;
— на отчуждение доли в праве общей собственности на жилое помещение, принадлежащей законным представителям названных лиц.
Если законные представители приобретают права на жилое помещение, в котором проживают их несовершеннолетние дети (например, бабушка продает квартиру, в которой проживает ее несовершеннолетний внук, одному из родителей этого ребенка), такая сделка не затрагивает права и интересы ребенка, и согласия органов опеки и попечительства на ее совершение не требуется. Не требуется согласие органов опеки и попечительства в случае, если отчуждается доля в праве общей собственности на жилое помещение, не принадлежащая законным представителям проживающего в нем ребенка, но не следует лишь забывать при этом о соблюдении преимущественного права покупки.
Таким образом, законодатель уделил особое внимание жилищным правам несовершеннолетних. Но это не значит, что до сих пор недобросовестные граждане не предпринимают попыток для того, чтобы обойти законодательство. Поэтому чтобы обезопасить права детей требуется особая бдительность со стороны их законных представителей.

Материал подготовлен с использованием Системы ГАРАНТ
по состоянию законодательства на 14 ноября 2012 года
(Официальный представитель разработчика Системы ГАРАНТ
в Тамбовской области: Компания «ПЛЮС ГАРАНТИЯ»,
тел.: (4752) 72-24-50-многоканальный,
сайт: www.plusgarantiya.ru , e-mail: Этот e-mail защищен от спам-ботов. Для его просмотра в вашем браузере должна быть включена поддержка Java-script ).
Юрисконсульт Юридического Центра «Гарант»
Марина БИБАРОВА-ГОСУДАРЕВА