При переселении граждан из аварийного и ветхого жилья в иное благоустроенное жилое помещение не имеет значения, сколько человек прописано в аварийной квартире и кто именно там проживает. Важно лишь то, предоставлена ли квартира по договору социального найма жилого помещения или же она является приватизированной, то есть в собственности.

Если дом признан аварийным и производится его расселение, то нанимателям по договорам социального найма, согласно статьям 86, 87 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ), должны предоставить другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма равнозначное по общей площади ранее занимаемому жилому помещению. Именно равной площади, т. е. если лицо проживало в отдельной квартире, то ему обязаны предоставить отдельную квартиру той же площади, но при этом количество комнат в предоставляемой квартире не обязательно должно соответствовать количеству комнат, которыми он располагал ранее.
Из правил бывают, конечно, исключения. Законодательством не запрещается на уровне регионов, муниципальных образований решать вопрос, исходя из дополнительных возможностей; но именно не запрещает, а не обязывает.
На практике бывают случаи, когда жители, ожидая сноса дома, регистрируют в свои квартиры родственников или других лиц, а потом требуют выделения жилой площади гораздо большей, чем имели в сносимом жилье, обосновывая свои требования необходимостью улучшения жилищных условий в соответствии с действующим законодательством. Но действующий ЖК РФ исходит из того, что предоставление гражданам в связи со сносом дома другого жилого помещения носит компенсационный характер, гарантирует им условия проживания, которые не могут быть ухудшены по сравнению с прежними. Поэтому следует отметить, что при выселении из занимаемого жилого помещения по основаниям, предусмотренным статьей 86 ЖК РФ с предоставлением другого жилого помещения, равнозначного по общей площади ранее занимаемому, данное жилое помещение предоставляется не в связи с улучшением жилищных условий. То есть жилое помещение предоставляется равное по площади «старому». А вот улучшение жилищных условий осуществляется только при постановке на учет в качестве нуждающихся и не связано с расселением аварийного дома.
Права собственников жилых помещений при расселении аварийного дома несколько иные. Порядок выселения регулируется ст. 32 ЖК РФ. Здесь важно отметить два варианта решения вопроса. Первый — выкуп жилого помещения, т. е. покупка органом местного самоуправления или частным застройщиком квартиры. Второй — предоставление взамен сносимого другое жилое помещение.
Рассмотрим первый вариант. Согласно статье 32 ЖК РФ, собственнику жилого помещения при расселении из аварийного дома должны предоставить денежные средства за сносимое жилье. Если собственник требует несоразмерную цену и не желает идти на соглашение, то по иску уполномоченного органа власти собственника выселят уже на основании решения суда, где будет определен и размер выкупной цены. Одним из оснований изъятия может служить потребность земельного участка, на котором находится жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд (п.1 ст. 32 ЖК РФ).
Рассмотрим второй вариант. Согласно п.8 статьи 32 ЖК РФ, по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену. Вот здесь то и кроется несколько важных моментов, на которые собственники не обращают должного внимания. А именно предоставление собственнику жилого помещения взамен изымаемого жилого помещения допускается только по взаимному соглашению сторон, т. е. собственнику могут, но не обязаны предоставить другое жилое помещение. Законом не указано также, какого метража должно быть предлагаемое помещение, не говоря уже о количестве комнат.
В случае достижения соглашения о предоставлении другого жилого помещения, если стоимость жилого помещения, передаваемого в собственность взамен «старого» жилья, ниже его выкупной цены, то лицу выплачивается разница между стоимостью прежнего и нового жилого помещения, а если стоимость предоставляемого жилого помещения выше выкупной цены «старого» жилого помещения, то разницу выплачивает уже лицо, получившее более дорогое жилье.

Подготовлено при поддержке
Тамбовского регионального отделения
Общероссийской общественной организации
«Ассоциация юристов России»
Юрисконсульт АНО «Юридический Центр «Гарант»
Астафьев Александр