Жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда передаются во владение и пользование физическим лицам на основании договора социального найма жилого помещения.
Жилищный кодекс РФ (далее — ЖК РФ) установил, что по договору социального найма жилого помещения одна сторона — государство или муниципалитет обязуется передать другой стороне — гражданину жилое помещение во владение и в пользование для проживания. Договор социального найма жилого помещения всегда заключается в письменной форме на неопределенный срок.

Несколько слов следует сказать о сторонах договора. Что муниципалитет, что государство всегда в таких договорах выступают собственниками помещений, а нанимателем выступают граждане. Заключение договора социального найма создает определенную правовую связь между собственником жилья и нанимателем, характеризующаяся набором прав и обязанностей. Правильное понимание своих прав и добросовестное исполнение возложенных обязанностей позволит избежать непредвиденных трудностей в пользовании и владении представленным нанимателю жильем.
В статье 69 ЖК РФ содержится перечень прав и обязанностей нанимателя жилого помещения по договору социального найма.
Наниматель вправе вселять в занимаемое жилое помещение, разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов, осуществлять обмен или замену занимаемого помещения, требовать от наймодателя проведения капитального ремонта, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме.
Наниматель обязан использовать жилое помещение по назначению, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его надлежащее состояние, проводить текущий ремонт и вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги в предусмотренные договором сроки. Существует также еще одна очень важная обязанность наниматели, о которой многие забывают — важно своевременно информировать наймодателя об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма. Неисполнение этих обязанностей может повлечь за собой расторжение договора социального найма в судебном порядке.
Расторжение договора означает, одно — гражданин прекращает быть нанимателем жилого помещения и теряет право владения и пользования жилым помещением.
Согласно общим правилам, договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. По инициативе нанимателя жилого помещения, договор социального найма может быть расторгнуть только при получении письменного согласие членов его семьи.
Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае:
1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев;
2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
4) использования жилого помещения не по назначению.
Важно иметь в виду, что в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства, договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда. Выезд — понятие законом не регламентированное. Фактически обозначает переезд на новое место жительства. Вместе с тем ключевым в этом вопросе все же остается факт пользования жилым помещением для проживания, так как закон не запрещает использовать для проживания другое помещение одновременно с социальным жильем. Кроме того практика показала, что выезд, связанный с невозможностью проживания в данном помещении по различным санитарным нормам и правилам, не может автоматически вести к расторжению договора. Такие случаи нередки, когда в однокомнатной квартире вынуждены проживать две, а бывает и три семьи. Все возникающие при этом споры разрешаются в судебном порядке.
Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой жилого помещения или со смертью одиноко проживавшего нанимателя.

Подготовлено при поддержке
Тамбовского регионального отделения
Общероссийской общественной организации
«Ассоциация юристов России»
в рамках проекта «Бесплатная юридическая помощь населению,
правовое просвещение «

юрисконсульт АНО «Юридический Центр «Гарант»
АРТЕМ ВОРОБЬЕВ