В своей жизни практически каждый гражданин сталкивается с вопросом, связанным с распоряжением своим имуществом. Иногда возникает необходимость передать имущество близким родственникам, и в таком случае собственник должен принять решение какую сделку совершить. Существует две самые распространенные сделки дарение и купля-продажа. Какая из них является самой удобной и выгодной?
Прежде чем разбирать каждый их этих договор, следует определиться с тем, кто же является родственниками. В соответствии со статьей 14 Семейного кодекса РФ, близкие родственники — это родственники по прямой восходящей и нисходящей линии: супруги, дети и родители, бабушки, дедушки и внуки, а также полнородные и неполнородные братья и сестры (имеющие общих отца или мать).

Сделка купли-продажи является самой распространенной операцией на рынке жилья. Согласно статье 549 Гражданского кодекса РФ определение договора купли-продажи недвижимости звучит следующим образом: по договору продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество за определенную плату. Данный договор, несомненно, имеет свои преимущества. Во-первых, это быстрота оформления. С момента подачи документов в Росреестр до непосредственно самой регистрации проходит всего месяц. Во-вторых, сделка купли-продажи в большинстве случаев позволяет всем ее участникам-налогоплательщикам получить льготы. Продавцу квартиры, находящейся в собственности менее трех лет, предоставляется имущественный налоговый вычет, сумма которого в налоговом периоде не может превышать в целом 1 млн. руб. (то есть на эту сумму уменьшают налоговую базу). Но здесь есть свой нюанс. Чаще всего близкие родственники решают заключить договор купли-продажи с уменьшением стоимости имущества или вовсе без денег. Если цена сделки окажется ниже рыночной стоимости недвижимости более чем на 20%, налоговые органы могут доначислить налог и пени. Если договор купли-продажи будет заключен без передачи денег, то он считается фиктивным и если заинтересованное лицо докажет в суде, что сделка прошла без передачи денег, то она может быть признана ничтожной.
Помимо преимуществ договора купли-продажи следует знать и юридические нюансы, способные стать существенным аргументом против совершения данной сделки. Во-первых, человек, которому передается имущество, может находиться в браке, и полученные квадратные метры станут совместной собственностью супругов. Другими словами, если внук женат и купил у бабушки квартиру, то при разводе половину он должен будет отдать жене. Во-вторых, в случае нахождения имущества в совместной собственности необходимо согласие второго супруга на отчуждение недвижимого имущества. В-третьих, имущественный налоговый вычет не применяется в случаях, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или долей в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми. В качестве таковых закон рассматривает супругов, родителей (в том числе усыновителей), детей (в том числе усыновленных), полнородных и неполнородных братьев и сестер, опекунов (попечителей) и подопечных.
Передача недвижимости по договору дарения не так распространена на рынке, как купля-продажа, однако для родственников она является более выгодной. Все те минусы, которые были перечислены выше касательно договора купли-продажи, в случае с дарением превращаются в плюсы. Во-первых, налоги. В соответствии со статьей 217 Налогового кодекса РФ, доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами одной семьи или близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом РФ. Если же речь идет о дальних родственниках, к которым относятся дяди, тети, двоюродные братья и сестры и так далее, то тут уже получателю «подарка» придется заплатить 13% подоходного налога. Во-вторых, дарение гораздо удобнее с точки зрения взаимоотношений между родственниками. Если взять тот же пример с ребенком, состоящим в браке, то здесь родители могут быть спокойны — в случае развода бывший супруг не сможет претендовать на долю в квартире. Это правило вытекает из статьи 36 Семейного кодекса РФ, в соответствии с которой имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, является только его собственностью. В случае развода супруг не сможет требовать раздела квартиры.
Таким образом, способ передачи имущества зависит от конкретной ситуации и выбора собственника, так как в соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия.

Подготовлено при поддержке
Тамбовского регионального отделения
Общероссийской общественной организации
«Ассоциация юристов России»
Юрисконсульт АНО «Юридический Центр «Гарант»
Глазкова Елена